土储专项债发行提速，今年已发行1700亿元，收储仍面临挑战

作为稳定土地市场，缓解城投与房企压力的重要调控措施，土储专项债近期发行提速。

今年已累计发行土储专项债1700亿元，但与已公布的数千亿收储项目规模相比，这一发行规模较小。业内人士指出，专项债收储仍然面临价格评估机制难统一、资金收益存在不确定性等挑战。

土储专项债发行1700亿元，5月以来提速

财联社据企业预警通数据统计，截至6月22日，有26个省市公示了收购存量闲置土地项目的具体信息。项目累计覆盖4259块宗地，资金规模（含拟定）约4776.48亿元。

在广州市今年初公布收储项目后，各地积极响应。目前，广东、重庆、安徽、江西和河南五地已公布的收储项目资金规模居前。其中，广东省以614.14亿元的资金规模位居首位，涉及地块294宗；重庆市以504.97亿元紧随其后，涉及地块365宗。

近期，安徽、山东等地此前披露的多宗收储地块项目动态显示，已获得专项债融资支持。随着隐债置换债的发行渐入尾声，新增专项债发行提速，用于土地收储的专项债发行也开始上量。

今年2月，北京与广东率先尝试发行土储专项债，但此后该类专项债发行较慢，1-4月累计只发行了500多亿元。

5月至今，土储专项发行了1200多亿元。目前，已有上海、安徽、山东、四川、浙江、福建、湖南、广东和北京九地发行了用于收购收回闲置土地的专项债，发行金额合计1699.36亿元。其中，上海以416.51亿元位居榜一，广东以322.77亿元次之。另外，5月下旬，浙江等地还发行了部分专项债用于收购存量商品房。

申万宏源固收研究团队认为，一季度土储专项债发行进度缓慢原因主要是土储专项债细则落地不久，各地上报土地需要一定流程。此外，一季度置换隐债专项债的密集发行挤压了一定发债空间。

在2024年11月自然资源部印发《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》后，新一轮土储专项债的工作即开始启动。今年3月，自然资源部和财政部再次联合发布《关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知》，进一步细化了资金使用主体、专项债审核流程、资金和收益平衡机制等具体安排。

专项债收储仍面临诸多挑战

尽管发行速度有所提升，但与已公布的专项债收储项目规模相比，土储专项债的发行规模仍较小。

克而瑞咨询的最新研究指出，专项债收储仍然面临价格评估机制难统一、资金收益存在不确定性等挑战。地方政府倾向于按当前市场评估价确定收储价格，而当前地价普遍低于前几年出让时的价格，导致收储价格多为原价的7-9折。

根据申万宏源固收团队的统计，从各地已公告的拟收储土地项目看，城投及国企为收储主要目标，折扣率约12%，针对民企的折扣率更高。拟收储土地初始拿地时间集中于2021年以后，与房地产行业下行时点及城投集中托底拿地时间相符合。

克而瑞咨询进一步指出，专项债资金需以土地未来收益作为偿债来源，但当前房地产市场仍处于调整期，土地出让收益存在不确定性会加剧债务风险。另外，不同能级城市的资金平衡问题也呈现分化。

东方金诚相关研报认为，目前各地专项债收储土地实际推进速度仍有待提高，主要是因为操作过程中收储标准和程序缺乏统一明确的指引，各地执行标准不一，导致实施效率不高。此外，收购主体相对单一，绝大多数集中于地方城投公司，未能充分发挥市场机制的活力。

机构普遍预计，今年土储专项债的发行规模在5000亿元以上。

国盛证券固收首席杨业伟认为，土储专项债有利于调节土地供需关系，并缓解房企和城投平台的流动性压力，预估今年投向土储的新增专项债规模落在5000-8000亿元之间。申万宏源固收团队也预计，2025年土储专项债规模或在5200亿-1.08万亿元。

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