龙湖集团：坚持债务不展期不逾期 表外是净现金状态

2024年3月22日，龙湖集团发布了2023年年度业绩公告，并于同日召开了业绩沟通会。

公告显示，2023年全年，龙湖集团实现合同销售额1734.9亿元，同比减少13.9%。

以对应销售总建筑面积为1079.6万平方米测算，则均售价约为16070元/平方米，均价较2022年15451元/平方米，仍有4%的涨幅。

在业绩会上，龙湖集团执行董事兼高级副总裁张旭忠也表示，龙湖在价格策略方面一直都很坚挺，更倾向通过产品力和服务去稳住售价，确保公司利润。

但碍于主营业务的地产开发去化减少、存量土储价格较高压缩利润空间，龙湖集团全年的营业收入同比减少27.9%，为1807.4亿元；毛利额同比减少42%，为305.8亿元，毛利率同比减少了4.3个百分点，为16.9%；归母净利润同比减少47%，为128.5亿元。

这也是龙湖的利润出现首次下降。

对于未来如何修复利润，龙湖集团首席财务官赵轶在业绩会上透露，一方面，下一步，龙湖将继续聚焦核心城市、地段，在土地市场精挑细选。

他认为，当前土地竞争并不激烈，反而有机会拿到好项目。其中，2022年、2023年后获取的土地，毛利率有望恢复到20%以上。“虽然当前市场处于谷底，但也迎来了修复的机会。”

另一方面，在2023年时，龙湖的运营及服务业务收入为248.8亿元，同比增长5.7%，对集团整体收入的贡献占比，提升至13.8%。

利润方面，龙湖集团以商业、长租公寓构成的运营业务的毛利率已经达到75%，服务业务中，物业管理、龙湖龙智造未来也将维持30%的毛利率水平。

运营及服务业务在2023年内，对扣非后的归母净利润贡献率已经超60%，这也是龙湖全年经营性利润占比首次过半。

赵轶预计，未来龙湖整体运营及服务板块，将会迎来20%以上的收入和盈利的增长。

此外，龙湖集团也一直在做内控节流——赵轶说，过去两年，集团的管理和销售费从160多亿降到了100亿出头，降幅达到了35%，其中管理费用的降幅接近50%，几乎腰斩。

年内剩余到期债务100多亿已做好安排

表外是净现金状态

在2023年，龙湖集团提前偿还多达157亿港元的银团贷款。这也进一步压降了龙湖的有息负债规模——2023年，龙湖集团的有息负债总额同比下降7.4%，为1926.5亿元。且平均合同借贷年期为7.85年，进一步拉长，平均借贷成本为4.24%，继续保持行业低位。

截至目前，龙湖2024年内已经兑付或提前兑付的境内债券达到103.1亿元。在年报发布前几天——3月8日，龙湖还刚刚提前完成兑付总规模为46.1亿元CMBS债券(资产支持专项计划)。

另外，据龙湖管理层透露，龙湖的有息负债中，其中银行融资占比77%，外币债务占比进一步下降至17.7%。其中97%的外债已做掉期对冲，全面规避汇率波动风险。且到2026年底前，龙湖无境外到期公开债券。

关于后续的偿债安排及资金铺排计划，赵轶表示：今年年内到期的债务只有100多亿元，其中国内信用债券约60亿元，龙湖都已做了有序安排。

此外，龙湖在今年还会有序的、主动、提前去归还2025年到期的部分债务，推进公司的短债优化，保持债务结果的优秀。

在头部房企“表外债务”备受关注的当前，龙湖集团管理层在业绩会上也公开透露了集团的表外情况。

赵轶介绍，在表外，龙湖集团的财务管理非常严格，到2023年年末，公司表外项目的整体的现金余额大概是130多个亿，整体的负债余额大概是100亿出头，整个表外项目是一个净现金状态，不是一个债状态。如果把表外项目模拟计算，纳入表内，净负债率会从56%降至46%，更加的安全。

龙湖表示：“按时还贷、不展期、不逾期，是我们的财务铁律。”

2024年进入“百mall时代”

经营性物业贷款更通畅

截至2023年底，龙湖集团开业的商业项目总共有88座，今年还将计划新开业14座，其中8座重资产，6座轻资产。这也意味着到2024年龙湖开业的商业项目将超过100个。

这也让龙湖拥有了充足的“经营性物业抵押贷款标的”。截至2023年底，公司经营性物业融资约474亿元，平均融资成本低至3.65%，全年净增经营性物业贷款174亿元。经营性物业贷款为龙湖提供了长账期、低成本的融资渠道。

3月8日提前兑付的那笔资金，就来自于经营性物业贷款。

对于下一步融资计划，龙湖表示，首先，将继续深耕经营性物业贷，目前大概有110座商业物业，已经用于融资的70座左右，还有40座左右可用于后续的融资。

第二，在公开市场方面，龙湖的中债增进债券发行规模为58亿元，2023年公司发行23亿元债券，未来会继续积极沟通，按需有序的进行发行。

第三，公司海外的债务会进一步下降，未来也会稳步的降低利率：较早到期的美元债在2027年；海外的银团贷款每年会提前归还，但也会保持一部分的银团的续做。

2024年还将新增土储保持弹性供货

经营性现金流实现正增长，加上融资渠道持续输血下，龙湖集团也是2023年里，少数几家尚有余力在公开市场拿地的民营房企之一。

全年累计新增31幅新地，分布在深圳、上海、广州、成都、杭州、苏州等17个城市。新增土地储备总建筑面积为368万平方米，权益面积为266万平方米，总货值770亿，平均溢价率8%。

截至2023年末，龙湖集团的土地储备合计达4539万平方米，权益面积为3236万平方米，77%的货值集中在高能级城市和价值区域。

不过，面对2024年依旧冷峻的土地市场，龙湖目前并无明确拿地目标，只表示会根据资金牌面新增获取土地，保持弹性供货。

对于接下来的市场规模，龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平认为，从市场基本面来看，2010年到2015年全国新房住宅成交面积一直维持在9-10亿平方米，2016年以后市场走热，2016-2021年全国新房住宅成交面积约14亿平方米。后续随着一系列调控政策，2023年新房住宅市场规模又回落到9.5亿平方米，回到了2010年到2015年状态。

“从这个角度来看，9-10亿平方米是新房市场真实居住需求并承载的一个规模。”

龙湖集团执行董事兼高级副总裁张旭忠补充表示：随着利好政策的不断落地释放，市场的回暖值得期待。

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