上海一套法拍房2.7亿成交 折合单价超50万元/平

位于上海的一套法拍房，成交单价超过了50万元/平方米。

这一被拍卖标的物，为位于上海市长宁区新华路329弄30号1幢、2幢的花园住宅，合计建筑面积535.04平方米（1幢：426.6平方米、2幢：108.44平方米）。

上述房屋用途为居住，房屋类型为花园住宅，于5月26日开始拍卖。该标的物起拍价2.5亿元，以535.04平方米合计建筑面积计，被拍标的物折合起拍单价约46.73万元/平方米。

由此，该房屋成为近几年以来，上海法拍房市场中最贵的房屋之一。

按竞买规则，本次拍卖保证金为2500万元，增价幅度为100万元及其整数倍。竞买记录显示，共有两位买家参与竞买。经过19轮竞价，竞买号为D7500的买家，于5月27日上午以2.7亿元的价格拍得前述标的物，较起拍价溢价2000万元。以此计，该标的物折合成交单价，约50.46万元/平方米。

据了解，本次被拍卖的房屋，所有者并非个人，而是企业。平台信息显示，前述房屋的权利人，为上海而之广告有限公司。

据上海市第三中级人民法院决定书，2024年11月5日，法院根据相关申请，裁定受理上海而之广告有限公司申请破产清算一案。按相关法规，法院按相应程序指定上海汇同清算事务有限公司担任上海而之广告有限公司管理人。管理人职责中，包括管理和处分债务人的财产等。

为何这一法拍房会以如此高的价格成交，对此，业内人士表示，这与标的物所在位置，以及房屋性质等因素有关。

公开资料显示，该房屋位于上海内环内，所在小区为新华别墅小区，位于徐家汇商圈西北侧，毗邻上海交大。除地段方面拥有天然优势，该房屋花园住宅的房屋类型，亦具备稀缺性。

从价格角度看，58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，上海产权明晰、可正常交易的成套独栋老洋房，预计不足百套，多分布于新华路、淮海路、建国路等传统老洋房聚集区，其挂牌单价均超30万元/平方米。

“本次被拍花园住宅的拍卖价格，单价远高于周边市场二手房挂牌价；虽然单价偏高，但老洋房的人文价值，尤其是若有名人居住历史，会对价格形成不小的影响。因此，对此类房屋评估时，不会只看地段，包括人文价值等也是考题的关键因素。”陆骑麟称。

研究人员介绍，从价格维度考量，新华路板块这一法拍房虽然具有位置等方面优势，但并非已成交房源中的“最贵”。

“浦东华洲君庭、九间堂等别墅项目，近几年均有总价3亿元上下的房源拍卖成交案例。不过，起拍单价超46万元/平方米的房源仍属罕见，在当前法拍市场乃至二手房挂牌房源中，仍具有一席之地。”陆骑麟说。

事实上，上述标的物成交价不低，但无论是总价还是单价，均未打破此前纪录。

2021年10月，位于上海华山路889号的老洋房以8.5亿元的总价成交，成交单价高达75万元/平方米。该建筑建成于1948年，原为永安纺织印染公司副总经理郭棣活的宅邸。

2024年4月，位于静安区巨鹿路一套花园洋房以3.1亿元的总价成交，该物业产证面积307平方米，高达100.9万元/平方米的成交单价，打破此前华山路889号的单价纪录，创出新历史新高。

而从买家角度观察，陆骑麟告诉记者，此类房产的成交情况，很大程度上取决于购房者的个人偏好以及资金实力。

“就竞拍者而言，这一级别的房屋，是实力买家资产配置的重要方向之一。目前，市场上具备这样资源禀赋的房屋，数量并不多。在可选择范围相对有限的情况下，法拍市场成为买家购置此类资产的优选途径，因而其价格才能达到如此高位。此外，这类资产若作为融资抵押物，也具有一定优势，一旦业主面临资金周转需求，能够通过变现等方式，为资金流转提供有力支持。”陆骑麟补充道。

就法拍房市场情况，中指院分析师表示，近几年法拍市场交易越来越受到市场重视，更多的机构、银行、以及购房者参与到法拍市场中。

以今年一季度情况为例，据中指院监测数据，法拍房源清仓率较高城市集中在长三角地区，成交量TOP50城市中杭州清仓率高，为69.34%，温州、台州两个城市清仓率分别为66.8%、65.7%，排第二、第三位，上海清仓率高于62.5%，挂拍住宅房源576套，成交360套。

“尽管参与主体增多，但市场对价格敏感度同步提升，未来，高价值低风险资产或在法拍市场分化中展现相应价值。整体而言，法拍市场热度与区域经济、资产流动性紧密相关。”中指院分析师称。

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